Решение Арбитражного суда ЯО от 10.08.2011 по делу N А82-4616/2011

"Иск о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, заключенного между администрацией муниципального района и предпринимателем, удовлетворен, поскольку спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, однако договор аренды данного имущества заключен без согласия других собственников жилого дома"

Документ по состоянию на февраль 2014 г.


Резолютивная часть от 08.08.2011.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Гусевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новиковой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Ярославской области (ИНН 7604008189, ОГРН 1027600688917)

к Департаменту муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района, Индивидуальному предпринимателю Заплатиной Ольге Владимировне (ИНН 7611008006, ОГРН 1027601275239) о признании договора аренды недействительным

при участии

от Прокурора - Кузьмин А.Г. - юрист 3 класса, удост. N 102699,

от ответчиков: от Департамента муниципального имущества - не явился,

от ИП Заплатиной О.В. - предприниматель, паспорт 78 09 751618,


установил:

прокурор Ярославской области обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района, индивидуальному предпринимателю Заплатиной Ольге Владимировне о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества N 1362 от 01.04.2010, заключенного между Департаментом муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района и предпринимателем Заплатиной О.В. в силу ст. 167, 168, 246, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 ч. 1, 4, ст. 44 ч. 2 Жилищного кодекса РФ.

Прокурор Ярославской области исковые требования поддерживает в полном объеме, пояснил, что договор аренды между сторонами действует до настоящего времени, полагает, что сданное в аренду имущество - помещения колясочных - является общим имуществом многоквартирного жилого дома в силу ст. 36, 44 Жилищного кодекса РФ. Договор заключен без согласия других собственников жилого дома, что является основанием считать спорный договор недействительным.

Департамент муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района о времени и месте судебного заседания извещен, отзыва на иск и документов, истребуемых судом, не представил.

Предприниматель Заплатина О.В. пояснила, что арендует спорные помещения с 1992 г., никаких претензий по аренде помещений не было, в 2010 г. претензии поступили от председателя жилого дома. Сообщил, что до настоящего времени договор не расторгнут, договор аренды заключен без проведения конкурса. В связи с возникшим спором прекратила выплату арендной платы по договору с июня 2011 г. Заявленные требования оставляет на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие ответчика в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд установил:

01.04.2010 между Департаментом муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района (Арендодатель) и предпринимателем Заплатиной О.В. (Арендатор) заключен договор аренды N 1362 на срок 01.04.2010 по 15.03.2011 с пролонгацией договора на неопределенный срок, если Арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора и отсутствия возражений со стороны Арендодателя.

В соответствии с условиями договора Арендодатель передал Арендатору во временное пользование нежилые помещения в подъездах N 7 и 8 (колясочные), общей площадью 10,9 кв. м по адресу: г. Тутаев, пр. 50-летия Победы, д. 11 для размещения мастерской по ремонту обуви, склада. Арендатор обязывался оплачивать арендную плату ежемесячно в срок до 30 числа отчетного месяца в размере 414,88 руб. По акту приема-передачи имущество передано Арендатору.

Прокурорской проверкой установлено, что договор аренды заключен на нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

В связи с отсутствием согласия собственников многоквартирного жилого дома на заключение спорного договора аренды Прокурор Ярославской области обратился с иском в суд о признании договора аренды недействительным в силу ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующий требованиям ст. 36, 44 Жилищного кодекса РФ, ст. 246, 290 Гражданского кодекса РФ.

В обоснование иска заявителем также представлено:

- акт приема-передачи объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения от 01.06.1997 о приемке жилого дома 11 по ул. Магистральная в муниципальную собственность Тутаевского муниципального округа;

- выписка из техпаспорта на спорные помещения;

- выписка из реестра имущества Тутаевского муниципального района о принадлежности нежилых помещений 1-го этажа в подъездах 7, 8 общей площадью 10,9 кв. м по адресу: г. Тутаев, пр. 50-летия Победы, д. 11 муниципальной собственности;

- постановление Главы Тутаевского муниципального округа N 434 от 25.06.1997 о принятии в муниципальную собственность объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения с приложением N 1, в силу которого спорный жилой дом принят в муниципальную собственность;

- справка МУП "Центр недвижимости" от 31.03.2011 о том, что первый договор приватизации в многоквартирном жилом доме 11 по ул. Магистральная г. Тутаев осуществлен на основании договора приватизации от 24.06.1992 N 186 и копия договора приватизации к нему;

- выписка из реестра объектов муниципальной собственности городского поселения Тутаев от 01.10.2010 N 2002, согласно которой спорный жилой дом отнесен к муниципальной собственности городского поселения на основании постановления Правительства Ярославской области N 248-п от 28.05.2008 "О разграничении имущества между Тутаевским муниципальным районом и городским поселением Тутаев" в редакции постановления Правительства Ярославской области от 26.03.2009 N 273-п и другие документы.

Проанализировав собранные по делу доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим:

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств обоснованности заявленных требований и в силу ст. 9 ч. 2 АПК РФ несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Оценив договор аренды N 1362 от 01.04.2010, суд считает, что данный договор отвечает требованиям ст. 432, 607, ч. 1 ст. 654 Гражданского кодекса РФ и является заключенным на неопределенный срок.

Судом установлено, что сданные в аренду помещения по договору аренды N 1362 от 01.04.2010 расположены на 1 этаже многоквартирного жилого дома, что не отрицается и сторонами. В силу представленного технического паспорта и договора аренды функциональное назначение сданных в аренду нежилых помещений - "колясочная". Данных, свидетельствующих об изменении функционального назначения спорных помещений, суду не представлено.

По договору аренды спорные помещения сданы под размещение мастерской по ремонту обуви и склада, таким образом, Арендодателем изменено функциональное назначение помещений.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса РФ к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ - собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе многоквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из правовой позиции статей 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона.

Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация" Ярославский филиал Тутаевское отделение N 701 от 05.10.2010 общая площадь 360 квартир дома 11 по ул. 50-я Победы г. Тутаев составляет 18712,4 кв. м, общая площадь муниципальных квартир составляет 2003,5 кв. м.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиками не представлено доказательств, что спорные помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, не представлено доказательств, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме (24.06.1992) спорные помещения не использовались по функциональному назначению и в силу ст. 9 ч. 2 АПК РФ несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исходя из плана первого этажа упомянутого многоквартирного жилого дома и плана спорного нежилого помещения, данных, содержащихся в техническом паспорте о функциональном назначении этого помещения, суд считает, что сданные в аренду помещения колясочных предназначены для обслуживания жилых помещений в доме и размещения в данных помещениях колясок жильцов данного жилого дома, следовательно, спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

Статья 608 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, Департамент муниципального имущества не является лицом, обладающим правом сдачи спорных помещений в аренду, а договор аренды N 1362 от 01.04.2010 является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168, 608, 289, 290 Гражданского кодекса РФ, т.к. заключен без согласия других сособственников.

Кроме того, частью 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 25.07.2006 "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Статья 17 Закона о защите конкуренции, регулирующая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предусматривающая проведение конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и подлежит применению к правоотношениям, возникшим после введения данной нормы в действие (02.07.2008).

В судебном заседании Арендатор пояснил, что договор аренды N 1362 от 01.04.2010 заключен без проведения аукциона, что также подтверждается письмом Департамента муниципального имущества N 377 от 16.06.2011.

Данные обстоятельства также являются основанием считать оспариваемый договор аренды недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного требования Прокурора Ярославской области о признании договора аренды недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


решил:

признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 1362 от 01.04.2010, заключенный между Департаментом муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района и предпринимателем Заплатиной Ольгой Владимировной.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок.


Судья
ГУСЕВА Н.А.