Решение Арбитражного суда ЯО от 11.09.2012 по делу N А82-862/2012

"В удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы, пеней, начисленных за несвоевременно уплаченную арендную плату по договору аренды земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано, поскольку, не освободив земельный участок от имущества третьих лиц, ответчик нарушил обусловленное договором обязательство по предоставлению арендатору имущества в пользование"

Документ по состоянию на февраль 2014 г.


Резолютивная часть решения по делу вынесена 5 сентября 2012 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Коробовой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарапун Л.П.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН 7604016214, ОГРН 1027600691469)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Строитель плюс" (ИНН 7606026602, ОГРН 1027600691821)

с участием в деле Управления Федеральной службы по контролю за оборотом наркотиков по Ярославской области и Мэрии города Ярославля в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора

о взыскании 20840225.78 руб.

при участии

от истца - старшего юрисконсульту Россеевой О.С. по доверенности от 30.12.2011;

от ответчика - адвоката Голубенковой Л.Л. по доверенности от 27.08.2012,

технического директора Моисеева В.В. по доверенности от 11.01.2011;

от Управления федеральной службы по контролю за оборотом наркотиков - начальника правовой группы Ереминой С.А. по доверенности от 24.01.2012


установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - истец, Департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" (далее - ответчик, Общество, ООО "Строитель") о взыскании 12 640 121.58 руб. арендной платы и 8 200 104.20 руб. пеней, начисленных на несвоевременно уплаченную арендную плату по договору аренды земельного участка за период с 20.04.2009 по 27.12.2011.

Согласно заявлению от 23.03.2012 истец уточнил сумму задолженности и просил взыскать 14 350 155.35 руб. арендной платы за период с 09.08.2009 по 15.02.2012, 9 230 073.38 руб. пеней за период с 10.04.2009 по 15.02.2012 и 153 068.32 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 16.02.2012 по 04.04.2012, всего 23 733 297.05 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы заявления и пояснил что арендная плата по договору аренды земельного участка начислялась до момента расторжения договора, ее размер соответствует нормативным актам, определяющим порядок исчисления арендной платы в течение срока действия договора и обусловлен, кроме того, изменением кадастровой стоимости земель и применением повышающих коэффициентов в связи с превышением установленного договором срока строительства объекта.

Ответчик требования истца не признал, приводя различные доводы и правовое обоснование возражений. Окончательно просил отказать Департаменту в иске в связи с тем, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в его пользование не был передан. Указанное обстоятельство являлось предметом оценки суда при рассмотрении дела А82-917/2008 по заявлению Управления Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков по Ярославской области (далее - Управление) к Мэрии города Ярославля о признании незаконным Постановления мэра города Ярославля "О предоставлении ООО "Строитель плюс" земельного участка для строительства административного здания с подземной автостоянкой по ул. Салтыкова-Щедрина, в районе дома N 8 в Кировском районе" и признании за Управлением права на предоставление данного участка в постоянное (бессрочное) пользование. После утверждения по данному делу мирового соглашения его условия в части порядка освобождения земельного участка выполнены не были. Земельный участок до настоящего времени занят стоянкой служебного транспорта Управления.

Представитель Управления подтвердил, что земельный участок не освобожден по причине невыполнения Мэрией и ООО "Строитель плюс" условий мирового соглашения о создании специально оборудованных парковочных комплексов, предназначенных для размещения служебного транспорта.

Представители Мэрии города Ярославля участия в судебном заседании не приняли, в направленном в суд отзыве указали на неисполнение условий мирового соглашения по причине, обусловленной бездействием ООО "Строитель плюс".

Проверив доводы участвующих в деле лиц и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд оснований для удовлетворения заявленных Департаментом требований не установил, исходя из следующего.

Из материалов дела следует что на основании Постановления мэра г. Ярославля от 28.06.2007 (в тексте договора в указании даты допущена опечатка) N 2060 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице муниципального учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" и ООО "Строитель плюс" 27.07.2007 заключен договор N 20093-о аренды земельного участка на срок с 28.06.2007 по 27.06.2010. В аренду предоставлен земельный участок площадью 1712 кв. м с кадастровым номером 76:23:030805:0006, расположенный по ул. Салтыкова-Щедрина, в районе дома N 8 в Кировском районе г. Ярославля. Вид функционального использования земельного участка: для строительства административного здания с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями. Договор аренды прошел государственную регистрацию 03.12.2007.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы: 103 939.52 руб. в год или 8 661.29 руб. в месяц, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля. В приложении N 3 к договору (расчет размера арендной платы) сторонами согласована методика ее исчисления: 60.71 руб./кв. м - ставка арендной платы указанного кадастрового квартала по виду функционального использовании x 1712 кв. м - площадь арендуемого земельного участка.

В пунктах 3.4 и 3.5 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра города Ярославля, регламентирующим изменение ставки арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле, с письменным уведомлением арендатора об изменении арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.3.6 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатору начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Дополнительным соглашением к договору от 02.02.2010 N 3 арендодатель заменен на Департамент государственного имущества Ярославской области в связи с принятием Закона Ярославской области от 06.04.2009 N 18-з, согласно которому право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов недвижимости предоставлено органам исполнительной власти Ярославской области.

Данным соглашением стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1) и пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора в соответствии с нормативно-правовыми актами, регламентирующими изменение арендной платы за земельные участки (пункт 3.4). Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, такое уведомление является неотъемлемой частью договора аренды (пункт 3.5). Уведомлением от 18.05.2010 арендатору сообщено об увеличении размера арендной платы с 01.04.2010 до 101 396.90 руб. в месяц. Плата в указанном размере ответчиком не перечислялась.

Уведомлением от 11.11.2011 Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (правопреемник арендодателя) направил ООО "Строитель плюс" уведомление о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления в связи с невыполнением условий по внесению арендной платы. Уведомление получено ответчиком 15.11.2011.

На момент прекращения договора сумма задолженности по арендной плате за период с августа 2009 по 15.02.2012 года составила 14 350 155.35 руб., пени по договору - 9 230 073.38 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.02.2012 по 04.04.2012 - 153 068.32 руб.

В связи с предоставлением земельного участка в пользование ООО "Строитель плюс" Управление Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков по Ярославской области обратилось в суд с заявлением о признании недействительным Постановления мэра г. Ярославля от 28.06.2007 N 2060.

Из имеющихся в деле А82-917/2008 материалов, исследованных при рассмотрении настоящего дела, установлено, что заявитель, в лице его правопредшественников, пользуется земельным участком, имеющим ту же адресную привязку площадью 1524 кв. м (с 2002 г.) для размещения на нем служебного автотранспорта с 1996 г. Право пользования участком в различное время подтверждалось постановлениями мэра г. Ярославля, краткосрочными договорами аренды, безвозмездного пользования. В течение 2003 - 2006 г. Управление по Ярославской области неоднократно обращалось в структурные подразделения Мэрии и к Мэру г. Ярославля, а впоследствии - в Прокуратуру Ярославской области и к Губернатору Ярославской области в целях получения разрешительных документов на данный земельный участок.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Департамент по управлению земельными ресурсами Ярославской области (функции которого в последующем переданы Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области) в отзыве от 26.03.2008 указал, что в случае удовлетворения требований заявителя, вопрос о предоставлении земельного участка будет рассматриваться Правительством Ярославской области.

Территориальное Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ярославской области, участвующее в деле в качестве третьего лица, в отзыве от 26.03.2008 указало, что земельный участок на момент принятия оспариваемого постановления находился в фактическом пользовании заявителя, мотивированный отказ в его предоставлении для государственных нужд отсутствовал, в связи с чем участок не мог быть предоставлен ООО "Строитель плюс" как свободный от притязаний иных лиц. На участке имеется асфальтовое покрытие, ограждение в виде бетонных столбов и металлического забора, въезд-выезд транспорта контролируется, стоянка охраняется.

Определением суда от 28.05.2008 г. производство по делу было прекращено в связи с утверждением мирового соглашения. Предложение истцу заключить мировое соглашение на определенных условиях поступило от Мэра г. Ярославля 30.04.2008. В соответствии с условиями мирового соглашения Мэрия г. Ярославля приняла на себя обязательства по формированию земельного участка под административным зданием Управления, включающего прилегающую к этому зданию территорию, и передаче в безвозмездное пользование Управления без ограничений срока пользования, причитающихся ей по соглашению между Мэрией, Управлением и ООО "Строитель плюс" от 08.05.2008 специально оборудованных на территории сформированного земельного участка парковочных комплексов, предназначенные для размещения служебного транспорта Управления.

Право государственной собственности на сформированный под административным зданием Управления земельный участок зарегистрировано 26.05.2010. Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано за Управлением 22.09.2010. Парковочные комплексы на участке не оборудованы, служебный автотранспорт Управления продолжает занимать большую часть земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды.

ООО "Строитель плюс" письмами от 06.04.2010, 13.07.2010 информировал Департамент о невозможности использовать предоставленный участок для строительства как занятый имуществом Управления. Соотношение площади предоставленного в аренду земельного участка и территории автостоянки проиллюстрировано проектной документацией (копия ситуационного плана).

Согласно пояснениям представителя истца и расчету суммы иска за период с 01.04.2009 по 31.03.2010 задолженность по договору рассчитана с учетом арендной платы 10661 руб. в месяц по формуле, установленной Постановлением мэра г. Ярославля от 29.12.2006 N 4660, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 2832.72 руб./кв. м, ставки арендной платы 2,638% и площади земельного участка. С 01.04.2010 по 27.06.2010 арендная плата составляла 101 396.90 руб. в месяц. Увеличение платы обусловлено признанием ранее применяемого удельного показателя кадастровой стоимости не соответствующим виду функционального использования и кадастровой стоимости земельного участка, указанной в кадастром паспорте, - 11053.28 руб./кв. м, а также применением вместо ставки арендной платы 2.986% коэффициента 6.430%, установленного Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п. С 28.06.2010 арендная плата увеличена в 5 раз, до 506 952.94 руб. в месяц, с 28.06.2011 - в 10 раз, до 1 013 905.88 руб. в месяц в связи с превышением установленного договором аренды срока строительства на 1 и 2 года соответственно. За январь и 1 - 14 февраля 2012 задолженность по арендной плате определена из расчета 1 127 067.71 руб. в месяц. Увеличение платы обусловлено изменением с 01.01.2012 результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области.

При расчете арендной платы истец не учитывал то, что Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области" принята новая методика определения размера арендной платы.

Оснований для взыскания арендной платы, исчисленной в указанном порядке, при рассмотрении дела не установлено.

Имеющиеся в деле доказательства подтверждают, что земельный участок на момент принятия Постановления мэра и заключения договора аренды не был свободен от имущества третьих лиц. При заключении мирового соглашения Мэрия города признала эти обстоятельства и приняла на себя обязательства по созданию условий, позволяющих освободить его в интересах арендатора. По истечении года с момента заключения мирового соглашения, земельный участок, на котором подлежали оборудованию парковочные комплексы, сформирован не был. Условия для освобождения земельного участка, занятого автостоянкой, на момент рассмотрения дела в суде не созданы. Департамент, являющийся правопреемником Мэрии в части прав и обязанностей арендодателя, мер по освобождению спорного земельного участка не принимал.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Согласно пункту статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Прекращение уплаты арендных платежей с 01.08.2009 г. со стороны ООО "Строитель плюс" соответствует указанной норме права. Кроме того, истребование арендных платежей за земельный участок, использование которого по назначению обусловлено исполнением арендодателем судебного акта, является по мнению суда злоупотреблением правом и не подлежит защите в соответствие с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


решил:

В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Строитель плюс" (ИНН 7606026602, ОГРН 1027600691821) 14 350 155.35 руб. арендной платы, 9 230 073.38 руб., пеней по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20093-о от 27.07.2007 и 153 068.32 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 16.02.2012 по 04.04.2012 отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (610007 г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок.


Судья
КОРОБОВА Н.Н.